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李惠聰
“這個時機改善買新房那是‘真愛’——因為購房者要用自己珍貴的房票和最高八成的首付為每一個項目投上真實的一票。”
導讀
一腳剛邁過“9·30”調控一周年，又喜迎“十九大”召開——中國樓市正如一個惴惴不安，且隻有等待樓上另一隻靴子落下才能安然入睡的“中年男人”。
今年3月17日，北京又一波樓市調控政策推出，政策實現瞭認房又認貸、二套房普通住宅及非普通住宅首付比例提高、貸款年限縮短三個方面的精準打擊。
半年後，金九銀十成交表現一派淡然，也再一次顯現出“3·17”調控加碼的政府力量。
成交“褪色”是全年主基調
今年傳統金九銀十，北京新房市場成交不及往年的旺盛，已是不爭的事實。
11月15日，依據北京市統計局公佈數據顯示，今年1-10月，北京市商品房銷售面積為607.3萬平方米，同比下降51.4%。近一年來看，基本是“腰斬的節奏”。其中，住宅銷售面積下降44.4%！
年年有調控，今年大不同！
業內專傢分析認為，“3·17”新政實施以來，北京密集出臺18項調控政策從“限”和“供”兩端發力，其精準度堪稱空前，可以預見，年內量價齊升局面出現的可能性極低。長遠看，北京新房市場成交“褪色”是主基調。
雖至成交冰點，但調控仍未有收手跡象。剛剛上任的北京市代市長陳吉寧在對北京住宅供給和房地產調控工作進行調研時就強調，“毫不松懈做好房地產調控”，除“房價環比不增長”外，還要“確保完成今年住宅用地供應計劃”。此外，北京市還“留瞭一手”，同時做好政策儲備，以備市場突發情況，實現“有漏就補”。
僅9月份，就又有兩部委再度表態嚴查樓市。國土部將針對熱點城市開展住宅用地出讓合同執行情況大檢查，查處未按土地出讓合同約定時間開、竣工的項目。北京市銀監局聯合央行營業管理部發文，將打擊個人經營貸和消費貸違規流入房地產市場現象。
10月新房成交有亮點
事實上，市場在今年8月份經歷瞭8萬元/平方米預售價格限制逐漸松動後，9-10月豪宅市場隨著開發商心理預期的調整，成交量在攀升。數據顯示，10月北京新房市場保持量價齊升。
根據北京市建委公佈的數據，2017年10月北京新建住宅市場（剔除自住房和保障房，含普通住宅、豪宅、別墅）各區總成交額124.79億元，環比9月上漲10%，成交面積19.66萬平方米。成交均價63474元/平方米，環比9月價格上漲6000元/平方米，價格持續兩月提升。
10月，北京新房市場中高端住宅成交繼續成為市場主力。單價5萬-7萬元/平方米、7萬-10萬元/平方米之間房屋成交占比最高，均達到三成。
亞豪機構以每平方米“8萬+”以上的商品房作為劃分標準，將成交品類進行細分。其提供本刊數據顯示，10月份，北京公寓豪宅（成交單價8萬元/平方米以上）市場共實現成交160套，成交面積2.89萬平方米，環比分別增加17%、14%，這一成交量也創造瞭近5個月新高。
連續數周拿下成交排行榜的豐臺區成為今年的絕對明星區域。以29.28億元的總成交額、208套的成交業績，問鼎10月新房排行榜冠軍，成交額、成交套數雙料冠軍。成交均價84862元/平方米，套均價1408萬元/套。
該區域公寓豪宅產品成交占據市場份額已近半數，雖然豐臺當前在教育等配套方面尚無法與海淀台中靜電油煙機出租、西城、朝陽相媲美，但基於南城大發展現狀，豐臺區已經成長為最後一個豪宅集中的片區。華潤昆侖域、中國璽、中糧天恒天悅壹號、豐臺北京金茂府等項目貢獻瞭大量貨值。
此外，昌平區、大興區分列成交排行第二、第三位。
“高性價比”的豪宅產品成交推動瞭豪宅市場的快速回升。從成交環線分佈中可以看出，10月二、三環之間的公寓豪宅實現成交111套，占比高達近七成，而成交均價僅94788元/平方米，甚至出現瞭低於五、六環之間的成交均價的“倒掛”現象。
對此，亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，這是由於受到限價影響，一些原本預計“10萬+”的項目紛紛降格入市，以華潤昆侖域、中國璽等為代表，這些新豪宅項目占據瞭城市絕版位置，但在預售價格管制之下，不得不調低預期入市，使得項目性價比飆升，因此一經入市即出現快速去化。
從微觀項目而言，使館壹號院、中駿天宸、恒大華府、國奧村、住總香榭8號等5個項目成交均價超過10萬元/平方米，和9月基本一致。10月北京新房市場“10萬+”樓盤成交14套。西城去年新盤中駿天宸以134007元/平方米的成交均價，領銜10月北京新房市場最新售價排行榜。
另據北京中原最新統計數據顯示，在各樓盤表現上，包括紫金印象、景粼原著、華潤昆侖域、中糧天恒天悅壹號、中國璽、中信墅等6樓盤成交額突破3億元大關。
從供應方來看，10月受到“十九大”節點影響，取證受限，整體市場供應陷入低迷，而公寓豪宅市場也出現零入市。而在剩下的兩個月當中，仍將有部分公寓豪宅項目預計入市，受到限價長期管制的影響，年內入市的公寓豪宅項目在價格方面均有一定優勢。亞豪機構預測，2017年剩下的兩個月當中，公寓豪宅市場成交將保持穩中回升的趨勢。
“限房價、競地價”政策已在土地市場全面坐鎮。當前，不管是中低端產品，還是高端項目均規定限售價格。尤其在位置較好地塊，激烈競爭使得土地成本居高不下。開發企業穿梭於高昂的土地成本與限定售價雙重矛盾當中，時間成本成為唯一可控因素。任啟鑫提出一個判斷，隨著項目入市周期普遍縮短，豪宅市場也將進入高周轉狀態。
剛需被“托舉”
隨著近兩年北京豪宅、別墅交易量大幅攀升，北京新房進入豪宅化時代已成定局。去年，北京二手房成交量超過27萬套，創歷史新高。彼時，偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉曾十分憂心，新房豪宅化使北京新房供應結構失衡，同時拉高瞭房價。
如今，北京的剛需人群有靜電油煙處理機租賃福瞭！
2017年9月30日，《北京共有產權住房管理暫行辦法》正式實施。這意味著政府和購房人將湊份買房。在共享概念深入人心的同時，此番政策開創性地實現瞭政府和個人“共有房屋產權”，即購房人在購房時可支付較少房款，買下一套自住房屋。隨著購房人收入的提高、財富的積累，可以逐步增購產權，直至最終完全占有產權。
當日下午，北京市正式迎來首個共有產權住房，在朝陽區錦都傢園共有產權住房項目進行瞭公開搖號。公告披露，將有超過12萬戶傢庭參與搖號，申購427套共有產權住房，其中要拿出30%共計128套房源專門向“新北京人”配售。而這批房源購房人與政府的產權比例各半。
算一筆賬，如果以2.2萬元銷售均價計算，最大90平方米房源約198萬元的總價，個人大約支付60萬元首付就能買到自己擁有50%產權的住宅！如果沒有此政策，以上價格即使在如今處於市場冷凍期的河北燕郊區域也不可能買到適宜的房子！
未來，北京市政府計劃，5年內北京將完成25萬套共有產權住房供地（這個供應量遠遠超過瞭過去幾年自住房供應量）；另外，北京今年將推進5萬套共有產權房盡快入市，增加中小套型住房供應量。
亞豪機構市場研究部總監郭毅表示，共有產權房大體量入市正在對北京住房現有結構形成沖擊，尤其是首次剛需購房集中的二手房市場，幾乎被“打個趔趄”；同樣，共有產權房入市正在對新房市場預期形成沖擊與影響。
濃厚的新調控風格，台北靜電油煙機租賃使北京商品房市場剛需的供需結構得以明顯緩解。那麼共有產權房到底能讓北京房價跌多少？
中原地產首席分析師張大偉在其個人自媒體上，以過去的自住房作瞭粗算類比：過去4年北京商品房住宅成交均價（不含自住房）為3.32萬元/平方米，如果包含瞭20萬套自住房均價將是2.67萬元/平方米，如此計算，從數據上將直接拉低北京市場房價的均價，降幅達25%。
當然，以上隻是簡單測算。最終房價與北京供應數量有著直接關系。過去，北京放出的6萬套自住房主要集中在郊區，五環內占比隻有7.7%。張大偉表示，未來市場受到共有產權影響最大的肯定也是六環周圍區域剛需住宅。
就在10月16日剛剛發佈的北京市住建委“共有產權政策系列解讀”文件中指出，未來北京住房保障制度應包括租賃型保障房（公租房）與產權型政策房（共有產權房），並向“購租並舉、租購同權；先租後售、梯度消費”運作模式全面推進。從制度設計上，我們的確看到北京的剛需居住非常明顯的回歸瞭居住屬性。
此外，根據中原地產研究中心的北京住宅成交土地即時統計表，截至2017年10月中旬，北京年內已經出讓49宗住宅用地，累計地塊規劃面積合計達到瞭621.32萬平方米，相比2016年全年上漲瞭183%。其中70年持有型出租房用地年內達到瞭82.21萬平方米，共有產權房面積達到瞭158.82萬平方米，占住宅土地總面積的比例高達26%。
按照中原測算，截止到2017年前9個月的北京土地成交數據，疊加已經掛牌將出讓的供應數據看，北京合計將能供應超過500萬平方米產權房屋，再加上超萬套出租房源。共計大約可以為北京提供6萬套中小戶型房源，其中大約有3萬套以上是共有產權房屋。
當前，北京近幾年供應的自住房，即共有產權房明顯增加，按照每套平均80平方米計算，已供應大約1.8萬套，這個數據幾乎是北京過去新房供應量兩年總和數的接近2倍。如此大量的房屋湧進北京新房市場，其影響不可估量。
新政源源不斷，市場觀望情緒醞釀漸濃，隨著大量房源供應上市，北京剛需樓盤供應的價與量可以說是“穩穩的站住瞭”。
隨著剛需逐漸被政府“保障”，而改善需求依然要進入商品房市場尋求滿足。但市場數據顯示，2017年商品房住宅面積基本與2014年前平均水平持平。對於改善需求人群——實際可以買到的房源數量反而在減少！
對於改善需求來說，商品房依然是首選，畢竟共有產權房很少會超過90平方米。而大部分經濟型政策房，面積功能略顯局促。從2014年推出至今，北京自住房套均成交面積始終保持在90平方米以下，其中80平方米左右兩居占到65%。四居以上的大戶型產品僅占總量1%，且均位於六環以外——這樣的產品，何談改善？
6萬套中小戶型沖入市場，讓剛需群眾的情緒得以撫慰，但在北京“換房改善”的“剛需”該咋辦？
此時“改善”是真愛
“當前政府控制瞭信貸，抑制瞭我們改善性需求。”
這是小輝和小盧一對夫妻的觀點。夫妻二人是80後裡年紀最大的一代。房票不用發愁，二人均是國傢交通領域內一傢研究院的研究員，今年丈夫小盧剛剛考上清華的博士。
夫妻二人分別在軍事博物館與三元橋附近，各有一套50平方米左右的房子。用妻子小輝的話來說就是“老破小”。
年紀不小瞭，兩人準備要一個孩子，同時也想讓老傢的父母偶爾來北京住住——此時改善顯然就成瞭剛需。
借用周末時間，這對夫妻開車看瞭北京3個項目：房山的中糧京西祥雲；大興的海梓府，以及豐臺的領秀翡翠山，對於新開發的項目是“看一個愛一個”，但最後還是拿不定主意。
新政出臺“購買非普通二套房的首付款比例不低於80%”規定已經讓他們不可能在北京城內實現居住改善瞭。兩套“老破小”賣掉都買不起城裡次新房，隻能貸出兩成——100多萬元，這對於北京核心城區動輒千萬元的大戶型無異於杯水車薪。最終，這對夫妻決定購買五環之外的地鐵房。
然而在當前形勢下，要賣掉其中一套“老破小”攢首付，小輝向記者表示：“也不是很好賣，大傢都在觀望。”
這一對陷入換房沖動、糾結多種情愫交織中的夫妻，歷經瞭2009年，2015年後樓市爆漲，在獲得財產性增值收入的同時，也不得不面對自己在“改善”這個“剛性需求”時另一種困境。
事實上，處在窘境中的不僅僅是這一波北京改善的購房群體，自“3·17”提出政策指導：“嚴格商品住房預售現售的價格引導，對於申報價格明顯高於前期或周邊在售項目價格的，一律暫緩批準預售許可或辦理現房銷售備案”，北京新房內就有“8萬元紅線”之說流傳。
一些高端樓盤迫於資金和時間成本，不得不降低心理預期低調入市，甚至一些原本準備按照豪宅銷售項目也不得不“屈尊”，以“改善性產品”價格入市，甚至又出現瞭“毛坯”示人的豪宅。
隨著租售並舉等長效機制露出，北京樓市對於預售管控逐漸有瞭些微放開。金玉府、澤信公館、中國璽項目先後以不超過8萬元/平方米價格取得預售許可。8月底，中駿地產位於二環德勝門的中駿天宸獲批，項目銷售的120套住宅擬售均價在13.5萬元/平方米。
事實上，推遲入市在北京新房市場已成今年普遍現象。
進入2017年以來，北京住宅市場月度開盤量基本都在10個左右，即便是以往銷售旺季“金九銀十”也未有改觀。
亞豪統計數據顯示，2017年10月，北京住宅市場有11個項目入市，其中包括國銳金公館、領秀慧谷、西宸原著等8個老項目，以及和光塵樾、通州萬國城MOMA、京投發展·悅府3個純新盤。8個老項目當中現房或準現房多達7個。去年延續至今年取證難的現象，也使得大量項目被迫由期房轉為現房。
采訪中，一位業內人士戲謔，現在這個時機因為改善買的新房那可真是“真愛”——因為購房者要用自己珍貴的房票和最高八成的首付為每一個項目投上真實的一票。這種市場對開發企業也是一種熬人的淬煉。
北京新房豪宅化後的最近這兩年，北京商品住宅的套均成交面積均在150平方米以上，而從供應看，2017年，三居、四居成為樓市供應的主力產品，徹底將套均供應面積拉升到164平方米。
網易房產2017年三季度成交情況顯示，目前北京成交均價6萬-8萬元高端改善項目已成為市場主旋律，且產品以大戶型改善及別墅產品為主；成交套數占比44%，實現成交金額占比53%。
而與之前均價4萬元以下剛需樓盤壟斷成交套數榜相迥異，北京第三季度成交套數榜，僅遠郊密雲項目龍湖長城源著、首創·禧悅府成交均價在4萬元以下，八成項目成交均價在5萬元以上。其中，成交套數榜排名第一的是位於遠郊密雲古北水鎮的龍湖長城源著，項目目前主推113-150平方米精裝別墅產品，總價400萬元/套起。
區域分佈上，2017年三季度北京全市新建商品住宅（統計不包含自住房、商住房、保障房、經適房、定向安置房等），昌平區成交763套，奪得區域成交套數榜冠軍。
就在記者截稿前，文前所提及的換房小夫妻看中瞭一套地處房山的中糧京西祥雲的新房，項目位於房山線稻田站北800米處，以125-140平方米為主力戶型。對於這一對在北京擁有兩套住房的小傢庭而言，唯有賣掉其中一套，才能在付八成的基礎上實現改善夢。而據瞭解，截至目前，在這樣的市場中，小夫妻在軍博的那一套舊房一直未有合適買傢，賣傢又不願割肉，雙方陷入一個新的博弈狀態。
疊拼異軍突起
與北京高端平層公寓在市場中或蟄伏或強推的波動不同，新調控讓北京別墅類產品獲得空前機遇。
數據顯示，從2006年北京開始網簽後的10年時間裡，每年別墅成交占到商品住宅總銷量的比重從未超過10%。但從今年年初到現在，北京別墅銷量已經占到商品住宅總銷量的20.9%。
根據亞豪機構統計數據，10月，北京別墅市場共實現成交305套，成交面積8.83萬平方米，環比分別增加19%、27%。與此同時，10月北京別墅市場成交均價為44926元/平方米，環比上月小幅上漲。
亞豪機構副總經理高姍分析認為，“金九銀十”雖然整體住宅市場均未現起色，但是別墅市場連續兩個月均有3個項目入市，因此10月成交也出現顯著回升。
回看前10個月，千萬級以上的別墅成交占比高達49%，已近市場半數，相比去年同期份額也上升瞭12%。
而在價格提升、區位變化，以及容積率限制等因素驅動下，別墅市場的主力產品“輪番坐莊”。2011年之前，北京別墅市場中獨棟別墅占據主導，自2011年開始聯排別墅成為市場主力，而從2015年開始疊拼別墅又占據主角，成為別墅市場的成交主力。
2017年前10個月，疊拼別墅的成交占比高達52%，已超過市場半數。10月成交的別墅項目中，疊拼產品繼續一枝獨秀，成交占比42%。而在120-160平方米、90-120平方米的房屋成交量最高。
對此，高姍認為，獨棟、聯排、疊拼這三類產品對於容積率要求逐個遞減，在北京土地資源日漸稀缺背景之下，三類產品的市場份額也此消彼長。尤其是近兩年新興別墅產品多通過容積率騰挪來實現打造，可供發揮的空間不足，因此隻能通過疊拼類產品來實現，這也將成為未來別墅市場的長期趨勢。
而從供應來看，前10個月別墅取證數量為3812套，相比去年同期減少17%。受到取證限制的影響，10月住宅市場僅有5個項目入市，但其中別墅占據3席，與上月持平。萬科·弗農小鎮、興創榮墅、首城匯景墅三個項目共新增別墅產品351套，預售許可面積7.9萬平方米。
整體從區域集中度看，昌平區域成為當前別墅主供地。昌平擁有毗鄰海淀、朝陽獨特優勢。相對於海淀、朝陽等區，總價3000萬元以下的別墅產品已鳳毛麟角，昌平也成為主供總價在1000萬-1500萬元區間產品的“別墅快銷品”區域。
而由於客群的絕對高端化與小眾化，北京頂豪別墅的成交保持穩定。亞豪統計數據顯示，從2010年至今近8年時間裡，樓市經歷瞭兩輪由緊到松完整調控周期，北京商品住宅成交均價也翻瞭2.2倍，而售價“3000萬+”的頂豪別墅基本保持著年銷百套左右的成交水平。
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