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[摘要]今年年初，東莞樓市調控政策仍然不放松，銀根收緊，房貸利率上浮等，都給東莞樓市帶來瞭濃重的觀望氛圍。
首季，東莞住宅供應及需求量均創下近4年同期最低水平。
樓市調控政策仍不放松，東莞住宅市場觀望氛圍濃厚。
今年年初，東莞樓市調控政策仍然不放松，銀根收緊，房貸利率上浮等，都給東莞樓市帶來瞭濃重的觀望氛圍。今年第一季度，東莞住宅供應放緩，供應及需求量均創下近4年來同期最低水平。與此同時，房價漲幅收窄，房價回歸理性，截至3月，房價已連續16個月保持平穩。
供應
第一季度住宅市場供應放緩
今年第一季度，樓市調控政策持續收緊，大環境影響下，市場觀望氛圍濃重，住宅市場供應及需求放緩，雙雙創下近4年同期最低水平，房價漲幅大幅收窄。
合富研究院介紹，2018年第一季度東莞一手住宅新增供應面積僅86.2萬平方米，同比減少17%，創下過去4年以來同期最低水平，在歷史上屬於低位（過去12年間第一季度供應量平均為108萬平方米）；第一季度一手住宅網簽面積約100.8萬平方米，同比略減2%，也創下過去4年同期最低水平；在房價方面，第一季度東莞一手住宅網簽均價約16875元/平方米，同比略漲7%，漲幅較2017年的37%大幅減少30個百分點，回歸理性平穩態勢。
據悉，第一季度受到春節月影響，成交量相對較少，加上今年3月“小陽春”沒有如期而至，成交量同比下滑明顯，導致今年第一台中菜梯保養季度住宅整體成交量下滑。
“小陽春”住宅成交同比降兩成
3月是傳統樓市小旺季，按照往年情況來看，一般3月份樓市開始回暖，成交上升，開發商推盤量大幅增加。但是今年這些卻遲遲沒有出現。
合富研究院統計數據顯示，2018年3月東莞一手住宅供應約33萬平方米，同比減少三成；簽約45.3萬平方米，同比減少兩成，略顯供不應求，以消化存貨為主。此外，3月一手住宅簽約均價約16970元/平方米，同比略漲6%，環比略漲1%，呈電梯維修費用現平穩態勢。
市場的冷淡還表現在鎮街成交上。樂有傢研究中心統計數據顯示，3月份石碣鎮成交549套，位居榜首，東城成交345套，位居第二。但是，3月東莞一手住宅成交量在20套以下鎮區有5個，占比達15.1%，其中松山湖、長安、謝崗三個鎮成電梯保養台中交為0。
影響
一手房首套房貸利率最高上浮40%
影響著第一季度樓市成交的還有房貸利率的上浮。受到房貸利率上浮、銀行放款緩慢影響，購房者也放緩瞭入市步伐，影響整體成交量。
在東莞一手房市場方面，優房超 瑞城搜介紹，招商銀行、平安銀行、華夏銀行、浦發銀行首套房貸利率上浮15%，建設銀行、工商銀行、渤海銀行、郵儲銀行首套房貸利率上浮20%；中國銀行、農業銀行、東莞銀行、興業銀行和東莞農商行首套房貸利率上浮25%；廣發銀行首套房貸利率上浮30%；光大銀行首套房貸利率最高上浮40%。
金信聯行品牌部策劃主管李蘭娟介紹，從二手房市場來看，目前東莞各大銀行首套房貸利率上浮20%~40%，二套房貸利率上浮25%-~45%；其中中國銀行、東莞銀行、農業銀行、興業銀行、民生銀行、郵政銀行、渤海銀行、平安銀行首套房貸利率上浮20%，交通銀行首套房貸利率上浮40%；民生銀行二套房貸利率上浮20%，中國銀行、農業銀行、興業銀行、郵政銀行、渤海銀行、平安銀行二套房貸利率上浮25%，東莞銀行二套房貸利率上浮30%，交通銀行二套房貸利率上浮45%。此外，不少銀行甚至停止瞭二手房貸款。 市場 市區成交表現突出
值得註意的是，隨著東莞城市建設和軌道交通建設的日益完善，市區的凝聚力也越來越大，吸引越來越多的購房者前來置業買房。
合富研究院統計數據顯示，從區域來看，3月成交前10區域中，市區及泛市區成交情況表現突出，如石碣鎮和東城住宅成交量分別位列前二，萬江亦上榜前十名。
樂有傢研究中心監測數據也顯示，3月城區片區成交量占比31.0%，超過其他片區，東部產業園片區占比23.9%，位居第二，主要是東坑、橋頭和黃江鎮成交帶動。
品牌房企競爭激烈
在房企網簽金額方面，今年第一季度品牌房企競爭仍然十分激烈。
東莞中原戰略研究中心統計數據顯示，2018年第一季度，東莞開發商商品房網簽金額排行榜前十名當中，碧桂園以39.49億元排名首位，同比下滑19.78%，市場占有率17.3%；萬科地產以34.53億元排名第二，同比下滑2.98%，市場占有率為15.13%。其他開發商分別為保利地產、金地地產、卓越集團、中熙地產、光大地產、宏遠地產、恒大地產和融創中國。前十名當中本土房企僅餘兩席，其他8名為外來品牌房企。
另外，去年萬科、碧桂園兩大品牌在東莞市場總占有率占4成以上，而今年第一季度，兩大品牌房企市場占有率僅三成，其他品牌房企開始發力，搶奪東莞市場。近幾年來，幾十傢全國知名品牌房企陸續在東莞拿地，或以合作方式進入市場，市場競爭激烈，“萬碧之爭”現象或將慢慢變成“百傢爭鳴”，品牌房企開發樓盤陸續上市，市場將重新洗牌，實力不強的本土房企逐漸退出市場。
後市
去庫存壓力上升
住宅開工同比降六成
在庫存方面，據合富研究院統計，截至3月底東莞一手住宅庫存面積約385萬平方米，環比2月減少約2.5%。按照2個月、3個月和6個月平均去化速度來看，去庫存時間分別為16.6個月、14.4個月和10.3個月，比2月略有上升。總體而言，3月庫存量及去化壓力變化不明顯。
此外，一季度住宅開工同比下降6成，創下歷史同期最低水平。
合富研究院介紹，受可開發土地不足影響， 2018年一季度東莞市一手住宅開工量63.3萬平方米，同比去年同期大幅減少約6成，達歷史同期最低；從整體趨勢來看，東莞樓市開工水平呈持續下行走勢，從去年四季度開始到目前，住宅開工量持續走低，從去年全年月均開工59萬平方米，到今年月均僅僅隻有21萬平方米，下行走勢越發明顯。
潛在供應量仍大
塘廈供應量居高不下
在供應有所回落，但是，整體住宅潛在供應量仍然龐大，後市壓力仍然很大。合富研究院統計數據顯示，2018年第一季度住宅潛在供應量739萬平方米，與去年年底的778萬平方米相比小幅回落5%，但對比去年同期（2017年第一季度為846萬平方米），則大幅減少107萬平方米，下降幅度13%；住宅潛在供應水平表現出持續下降的趨勢。
合富研究院表示，潛在供應量雖有所下降，但體量依舊龐大，其中洋房占比依舊最大，約為635萬平方米，占住宅86%份額，別墅有98萬平方米，公寓則最少，僅僅隻有6萬平方米；各區域間，塘廈鎮依舊是潛在供應量最大的區域，約85萬平方米，其項目滯銷是潛在供應量居高不下的重要原因，另外虎門和東城位居第二、第三，潛在供應量分別為60萬、43萬平方米。文/記者蔣幸端 圖/記者盧政
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